Novedades jurídicas · Octubre 2026

Breve resumen del caso

El Gobierno ha reformado de urgencia el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Cumplidos los cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco o siete años, salvo que el arrendador avise con seis meses de antelación (antes cuatro) o el arrendatario con dos.

Si el arrendador decide no prorrogar, deberá indemnizar al inquilino con, al menos, doce mensualidades de renta de una vivienda análoga (calculada, si es posible, con el sistema estatal de referencia de precios) y nunca menos de una mensualidad por cada año de residencia.

Fundamentación jurídica relevante

Art. 10 LAU, nueva redacción. Apartado 1: prórroga por plazos de cinco/siete años, preaviso e indemnización. Apartado 2: la indemnización no procede, si así se hace constar «de forma expresa, detallada y por escrito» en el preaviso, cuando el arrendador persona física necesite la vivienda como permanente para sí o familiares de segundo grado (con indemnización si no la ocupan en tres meses), cuando el arrendatario no la habite o disponga de otra vivienda apta en el municipio, cuando se firme un nuevo contrato o el inquilino rechace una oferta fehaciente de nuevo contrato con permanencia mínima de cinco/siete años y renta ajustada al art. 17.6 LAU.

Apartados 3 a 6: las prórrogas voluntarias tras un preaviso no pueden ser inferiores a esos plazos; son nulas las cláusulas que empeoren el contrato original; se mantienen las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas tensionadas.

Régimen transitorio. Se aplica a los vencimientos posteriores al día siguiente a la entrada en vigor. Si faltan menos de seis meses para el vencimiento, el preaviso puede ser de cuatro meses. Los contratos en tácita reconducción (art. 1566 CC) se someten al nuevo régimen a partir del primer vencimiento posterior a cuatro meses desde la entrada en vigor.

Título competencial: art. 149.1.8.ª CE. Al ser un real decreto-ley, su vigencia depende de la convalidación del Congreso (art. 86 CE).

Breve resumen del caso

El Consejo de Ministros aprobó el 29 de septiembre un segundo decreto-ley de vivienda, de contenido más amplio, que entró en vigor el día siguiente al de su publicación. Para el despacho destacan cuatro medidas: la limitación de compras de vivienda por debajo del 70 % de su valor de tasación, la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables, una prórroga extraordinaria de hasta dos años de los alquileres de vivienda habitual y un tope a la actualización anual de la renta. Incluye también medidas fiscales (IBI, SOCIMI, IRPF e IVA).

Fundamentación jurídica relevante

Art. 1. Hasta el 31 de diciembre de 2028, toda entidad cuyo objeto social incluya adquirir inmuebles tiene limitada la adquisición de vivienda, a título gratuito u oneroso, por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado. Quedan exceptuadas, entre otras, las adquisiciones para vivienda habitual a precio asequible o social (mínimo cinco años), uso sociosanitario o de colectivos vulnerables, y las de compradores adheridos a un Código de Buenas Prácticas. No afecta a escrituras ya elevadas a público antes de la entrada en vigor (que no podrán modificarse ni ampliarse por adenda) ni a adquisiciones derivadas de ejecuciones judiciales o hipotecarias.

Art. 2 y art. 5 (reforma de la LEC). Hasta el 31 de diciembre de 2030, en los procesos promovidos por entidades que adquieren inmuebles o carteras hipotecarias impagadas por un precio claramente inferior al de tasación, el tribunal suspenderá por auto el proceso si el demandado es vulnerable y carece de alternativa habitacional, incluso con sentencia dictada si el lanzamiento no se ha ejecutado. Se modifican además los arts. 685.2 y 22 LEC (indicación de vivienda habitual y condición de gran tenedor en ejecuciones hipotecarias; enervación por la Administración en desahucios de vulnerables). La disposición transitoria segunda lo aplica a ejecuciones en curso sin lanzamiento practicado.

Disposición final quinta. Prórroga extraordinaria, a solicitud del arrendatario, por plazos anuales y hasta un máximo de dos años, en los contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 (o cuya prórroga tácita o tácita reconducción finalice), siempre que el arrendatario esté al corriente del pago de la renta y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. El arrendador debe aceptarla, salvo pacto distinto, nuevo contrato o necesidad de vivienda comunicada conforme al art. 9.3 LAU. No se aplica si las partes pactan una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior. El Real Decreto-ley 27/2026 (disp. adicional primera) dispone que no se aplicará cuando proceda la prórroga del art. 10.1 LAU.

Disposición final sexta. Entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo del sistema de índices de referencia no se aplica incremento alguno; en los demás casos se estará al pacto o, a falta de él, a un incremento máximo del 2 %.

Fiscalidad. El art. 8 modifica el art. 72 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (recargo de IBI sobre inmuebles residenciales desocupados y alojamientos turísticos) y el art. 9, la Ley de SOCIMI: gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos derivados del arrendamiento de vivienda (15 % con carácter general).

Breve resumen del caso

Una sentencia firme declaró el dominio por prescripción adquisitiva (usucapión) de una participación de una finca registrada desde 1923, en un procedimiento seguido contra los herederos y la herencia yacente del titular registral, que fueron declarados en rebeldía. La registradora suspendió la inscripción por no acreditarse el fallecimiento del titular ni haber transcurrido los plazos de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía. La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación, con una matización en cuanto al primer defecto.

Fundamentación jurídica relevante

Arts. 20, 38 y 326 de la Ley Hipotecaria y art. 100 del Reglamento Hipotecario: el registrador no revisa el fondo de la resolución judicial, pero sí debe comprobar la congruencia con el procedimiento, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro; el recurso solo puede basarse en lo presentado al calificar.

Arts. 6.4, 265, 502 y 524 LEC: el fallecimiento del titular se acredita con el certificado de defunción (o con su constancia en la resolución judicial) y no puede presumirse por la antigüedad de la inscripción; en la herencia yacente debe demandarse a los herederos conocidos o, si no los hay, cumplir las exigencias que marca la jurisprudencia (STS de 9 de septiembre de 2021). Mientras quepa la acción de rescisión por rebeldía, la sentencia solo es susceptible de anotación preventiva, y solo el juzgado puede certificar el transcurso de los plazos.

Breve resumen del caso

Una escritura de compraventa otorgada en 2022 por una sociedad unipersonal se presentó en el Registro de la Propiedad cuando la Agencia Tributaria ya había revocado el NIF de la vendedora y lo había publicado en el BOE (3 de diciembre de 2025). La registradora denegó la inscripción y la Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Fundamentación jurídica relevante

Disposición adicional sexta, apartado 4, de la Ley General Tributaria: la publicación en el BOE de la revocación del NIF de una entidad implica la abstención del notario para autorizar instrumentos públicos y la prohibición de acceso a cualquier registro público, salvo que se rehabilite el NIF. Se trata de una doble prohibición.

La Dirección General razona que la prohibición de acceso registral se aplica también a escrituras autorizadas antes de la revocación, aunque el NIF estuviera vigente en ese momento. Cita su resolución de 29 de julio de 2022 y el art. 254.2 de la Ley Hipotecaria sobre la constancia de los NIF de los comparecientes.

Breve resumen del caso

Una sociedad de consultoría concedió a una persona física un crédito en cuenta corriente con garantía hipotecaria sobre su vivienda, con un límite de 100.000 euros, «en atención a la especial relación entre las partes». El registrador suspendió la inscripción por entender que el crédito estaba sujeto a la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario, y no constaba el cumplimiento de sus requisitos. La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación.

Fundamentación jurídica relevante

Art. 2 y disposición transitoria primera de la Ley 5/2019; art. 2 de la Ley 2/2009; Directiva 2014/17/UE: la ley protege al prestatario cuando el prestamista actúa profesionalmente o, aun ocasionalmente, con finalidad exclusivamente inversora. La doctrina de la Dirección General considera indicio de habitualidad la titularidad inscrita de al menos dos hipotecas.

En este caso la consulta al Servicio de Interconexión de Registros sobre prestamistas habituales no arrojó ninguna hipoteca inscrita a favor del acreedor. Además, la especial relación entre las partes (cesión prohibida, interés del 3 %, ausencia de comisiones) y la naturaleza de apertura de crédito, que no es un vehículo inversor adecuado, excluían la aplicación de la ley.

Breve resumen del caso

Una sociedad va a adquirir un edificio protegido (nivel 3), del que debe conservarse la fachada y la estructura, para rehabilitarlo y cambiar su uso a hotelero. Pregunta si la transmisión está sujeta y exenta de IVA y quién es el sujeto pasivo. La DGT responde que, si se destina a una rehabilitación conforme a los requisitos legales, la entrega está sujeta y no exenta; si no, sujeta pero exenta, con posibilidad de renunciar a la exención.

Fundamentación jurídica relevante

Arts. 4 y 5 de la Ley 37/1992 (LIVA): sujeción de las entregas de empresarios, y condición de empresario de las sociedades mercantiles.

Art. 20.Uno.22.º LIVA: exentas las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, pero la exención no se aplica a las entregas para su rehabilitación por el adquirente. Son obras de rehabilitación las que tienen como objeto principal la reconstrucción (más del 50 % del coste en estructura, fachadas o cubiertas u obras análogas o conexas) y cuyo coste supera el 25 % del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación (sin suelo).

Art. 20.Dos y art. 84.Uno.2.º.e) LIVA: si hay exención, puede renunciarse cuando el adquirente sea empresario con derecho a deducción, y en ese caso el sujeto pasivo es el adquirente (inversión del sujeto pasivo).

Breve resumen del caso

Una cooperativa de viviendas adquirirá edificios de viviendas a promotores para ceder su uso a los socios cooperativistas, que las destinarán a residencia habitual. Pregunta si le es aplicable el tipo del 4 % de IVA. La DGT responde que solo se aplica ese tipo en determinados supuestos; en caso contrario, tributa al 10 %.

Fundamentación jurídica relevante

Arts. 90.Uno y 91 LIVA: tipo general del 21 %; tipo del 10 % en las entregas de viviendas (art. 91.Uno.1.7.º); tipo del 4 % para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, o con protección pública autonómica que no exceda los parámetros de aquellas, cuando las entrega su promotor (art. 91.Dos.1.6.º).

La DGT recuerda su criterio (consulta V0211-19) de que el 4 % puede aplicarse también a la adquisición de viviendas terminadas por entidades que aplican el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda y la bonificación del art. 49.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, o que tengan intención, confirmada por elementos objetivos, de destinarlas al arrendamiento en el año siguiente. Si no se cumplen estos requisitos, se aplica el 10 %.

Breve resumen del caso

Un socio al 50 % de una sociedad de ingeniería presta servicios profesionales a la propia sociedad, con los medios materiales de esta, a cambio de una retribución. Consulta si esas retribuciones están sujetas a IVA. La DGT contesta que depende de si presta el servicio por cuenta propia o en régimen de dependencia y fija los criterios para distinguirlo.

Fundamentación jurídica relevante

Arts. 4, 5, 7.5.º y 11.Dos.1.º LIVA y arts. 9 y 10 de la Directiva 2006/112/CE: el ejercicio independiente de una profesión está sujeto; no lo están los servicios prestados en régimen de dependencia laboral o administrativa (art. 7.5.º).

Si el profesional queda sometido a los criterios organizativos de la sociedad, no percibe una contraprestación significativa ligada a los resultados y es la sociedad quien responde frente a terceros, la relación es laboral y los servicios no están sujetos. En caso contrario, están sujetos. En servicios «intuitu personae» hay que analizar cada caso, atendiendo a dónde residen los medios de producción.

Breve resumen del caso

Una sociedad dedicada al arrendamiento de inmuebles pretende absorber a otra con la misma actividad, tras la salida de una de las ramas familiares socias de esta última mediante reducción de capital con devolución de aportaciones en inmuebles (operación que tributará sin régimen especial). La DGT concluye que, en el supuesto planteado, a la fusión por absorción le resulta de aplicación el régimen de neutralidad fiscal.

Fundamentación jurídica relevante

Arts. 17.3 y 17.4, 76.1.a) y 89.2 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (LIS): las plusvalías de los elementos transmitidos en fusión no se integran en la base imponible si se aplica el régimen del Capítulo VII del Título VII LIS, salvo que la operación tenga como principal objetivo el fraude o la evasión fiscal.

La DGT recuerda la STJUE de 8 de junio de 2017 (asunto C-14/16, Euro Park Service): no cabe presumir con carácter general el fraude, y la ventaja fiscal solo puede negarse tras un examen global del caso. Aprecia motivos económicos válidos: centralizar la actividad, reducir costes y duplicidad de estructuras, y ganar solvencia y optimizar recursos.

Breve resumen del caso

La productora neerlandesa MC&F, creadora del juego «El Rosco», demandó a Atresmedia (que emite «Pasapalabra» con licencia de ITV Studios) por infracción de sus derechos de propiedad intelectual sobre el formato. La Audiencia Provincial de Barcelona, que revocó la sentencia del Juzgado de lo Mercantil n.º 8, declaró a MC&F titular de los derechos, acordó el cese, la remoción y la publicación y fijó una indemnización de 50.000 euros por daño moral más los daños materiales a determinar en ejecución. El Tribunal Supremo desestima todos los recursos (de los demandados y de la demandante) y confirma esa decisión.

Fundamentación jurídica relevante

Art. 10.1 del Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual (RDLeg 1/1996) y Directiva 2001/29/CE: el concepto de «obra» es autónomo en el Derecho de la Unión. La Sala aplica la doctrina del TJUE (sentencias Painer, C-145/10; Funke Medien, C-469/17; Cofemel, C-683/17; Mio, C-580/23 y C-795/23, de 4 de diciembre de 2025): es original lo que refleja la personalidad de su autor mediante decisiones libres y creativas.

Con la STS 588/2014, de 22 de octubre, el formato televisivo puede ser obra si es una creación original. No se exige calidad ni «novedad» como en las patentes, pero sí un «carácter único». La Sala aprecia ese carácter en las reglas del juego, la disposición de los jugadores, el tiempo y el elemento gráfico del «rosco», y valora el éxito del formato como indicio de singularidad.

Breve resumen del caso

Una persona física solicitó concurso voluntario sin masa y la exoneración del pasivo insatisfecho. La Agencia Tributaria se opuso porque se le había derivado responsabilidad por deudas tributarias. La Audiencia Provincial de Soria concedió la exoneración y la AEAT recurrió en casación. El Supremo desestima el recurso: la derivación de responsabilidad no excluye por sí misma la exoneración, salvo que traiga causa de una conducta fraudulenta equiparable a las infracciones muy graves.

Fundamentación jurídica relevante

Art. 487.1.2.º del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC): excluye la exoneración si en los diez años anteriores el deudor fue sancionado por infracciones tributarias, de seguridad social o del orden social muy graves o se dictó acuerdo firme de derivación de responsabilidad. La Sala considera que el segundo inciso (derivación) no es una sanción sino un mecanismo de garantía y que aplicarlo sin más contraría el principio de proporcionalidad.

Art. 23 de la Directiva (UE) 2019/1023 y STJUE de 7 de noviembre de 2024 (C-289/23, Corván, y C-305/23, Bacigán): los Estados solo pueden restringir la exoneración con excepciones justificadas. En este caso la derivación se fundó en el art. 43.1.a) LGT y no constaba una conducta fraudulenta. Además, el juez debe verificar de oficio los presupuestos y requisitos de la exoneración (arts. 487.1, 498.2 y 502.1 TRLC).

Breve resumen del caso

Un periodista con proyección pública demandó por la vía de la protección civil del derecho al honor a un ministro en ejercicio, por mensajes en la red social X y declaraciones en un programa de televisión en octubre de 2025, en el contexto del debate político sobre el gasto militar. El Tribunal Supremo desestima la demanda e impone las costas al demandante: considera que prevalece la libertad de expresión.

Fundamentación jurídica relevante

Arts. 18.1 y 20 de la Constitución, y arts. 7.7 y 9 de la LO 1/1982: la Sala pondera ambos derechos y recuerda la doctrina del TEDH (Stern Taulats y Roura Capellera c. España, de 13 de marzo de 2018), del Tribunal Constitucional (SSTC 89/2018, de 6 de septiembre, y 100/2025, de 28 de abril) y de la propia Sala (STS 12/2025, de 7 de enero).

Aprecia un debate de interés general en el que la libertad de expresión alcanza su máximo nivel de protección. Considera que el demandante asumió voluntariamente una posición activa en la controversia, que las expresiones eran hiperbólicas o sarcásticas, pero conectadas con ese debate y sin insultos gratuitos, que existía una base fáctica suficiente y que no había efecto disuasorio sobre su labor periodística.

Breve resumen del caso

La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha estimado la medida cautelar pedida por una formación política recurrente respecto de las personas que obtuvieron la nacionalidad española de origen por la opción de la disposición adicional octava de la Ley 20/2022 y su inscripción en el Censo Electoral de Residentes Ausentes (CERA). Es una decisión provisional, hasta que se dicte sentencia en el procedimiento principal.

Fundamentación jurídica relevante

Del auto se conoce su parte dispositiva, que acuerda: (i) continuar la tramitación de los expedientes de inscripción pendientes hasta su finalización y suspender entonces la inscripción en el CERA; (ii) suspender los efectos electorales de la inscripción ya practicada para los procesos electorales sucesivos; (iii) exceptuar a quienes los Registros Consulares certifiquen que nacieron fuera de España de progenitor, abuelo o abuela originariamente españoles que sufrieron exilio por razones políticas, ideológicas, de creencia u orientación o identidad sexual y perdieron o renunciaron a la nacionalidad, sin haber aplicado la presunción de la Directriz Séptima, IV.3.5.d), de la Instrucción de 25 de octubre de 2022 de la DGSJFP; (iv) que la Oficina del Censo Electoral, por conducto de la Junta Electoral Central, desglose los expedientes que corresponden a estos supuestos, y (v) mantener lo resuelto por la Junta Electoral Central en el Acuerdo de 16 de julio de 2026 sobre el informe complementario y la instrucción a la Oficina del Censo, con plazos máximos de quince y diez días. No se imponen costas por las dudas de derecho. El marco legal es el de las medidas cautelares de la Ley 29/1998 (LJCA) y la Ley 20/2022; los fundamentos de la Sala deben consultarse en el texto íntegro del auto.